Baurecht

Die Machbarkeitsstudie, auch Machbarkeitsanalyse oder Projektstudie genannt, ist ein Instrument und gleichzeitig eine Grundlage für die Entscheidung, ob und wie ein Projekt durchgeführt werden kann. Sie ist bereits grob richtungsweisend für die Durchführung und den Umfang eines Projekts.

Sie ist bereits im frühen Stadium der Initialisierungsphase zu finden und reicht bis in die darauffolgende Angebotsphase. Eine Machbarkeitsstudie ist in der Realisierungsphase bereits vollständig abgeschlossen. Ist dies nicht der Fall, kann es zu unerwarteten und erheblichen Einschränkungen sowie Hindernissen kommen.

Das Ziel einer Machbarkeitsstudie ist eine Entscheidungsgrundlage über die Durchführbarkeit eines Projektes zu schaffen und gezielt vor Projekten zu warnen, deren Misserfolg absehbar ist.

Die Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement fertigt für Sie Machbarkeitsstudien an, aus denen Sie entnehmen können, wie das Projekt möglichst nach Ihren Vorstellungen umgesetzt werden kann und gleichzeitig die Gesetzmässigkeiten erfüllt.

Im Baubewilligungsverfahren wird grundsätzlich nur geprüft, ob das Projekt mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie anderen massgeblichen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. In erster Linie muss das Bauprojekt der Nutzungszone entsprechen. Nutzungszonen definieren die Art der Nutzung, zum Beispiel als Wohn- oder Gewerbezone, und definieren die Ausgestaltung, beispielsweise Ausnützungsziffer, Bauhöhen, Bauabstände usw. Allfällige Detailbebauungspläne, die zum Bespiel die Ausrichtung des Gebäudes oder die Grösse der Fenster festlegen, werden ebenfalls berücksichtigt. Ausserdem können Anforderungen aus dem Baurecht, von Umweltschutzauflagen oder im Interesse der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit gestellt werden. Privatrechtliche Einwände wie Hinweise auf Bauverbotsdienstbarkeiten werden nicht im Baubewilligungsverfahren beachtet und müssen beim Zivilrichter geltend gemacht werden. Wenn das Bauvorhaben den eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen entspricht, wird die Baubewilligung erteilt.

Die Dauer des formellen Baubewilligungsverfahrens hängt von verschiedenen Aspekten ab. Unter anderem von der Grösse des Bauvorhabens, weil davon abhängt, wie viele Ämter involviert sind, sowie der formellen und materiellen Qualität des Baugesuchs. Wer bauen will, muss sich an viele teils komplexe und detaillierte Vorschriften halten, die sein Bauvorhaben einschränken können. Darum ist es sinnvoll, alle Vorschriften, Reglemente und Zonenpläne schon vor dem Kauf des Grundstücks gründlich zu prüfen und zu klären, ob das Projekt mit diesen Vorgaben kompatibel ist. Falls ja, lohnt es sich, viel Zeit in das Projekt, das Baugesuch und die Unterlagen zu investieren. Je besser das Projekt und das Gesuch vorbereitet sind, desto schneller entscheiden die Ämter in der Regel. Ausserdem sinkt die Gefahr, dass Nachbarn Einspruch erheben.

Die Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement unterstützt Sie während dem ganzen Prozess des Bewilligungsverfahrens.

Die Umnutzung ist der Vorgang der Durchführung der genehmigten Nutzungsänderung eines Gebäudes, Gebäudeensembles oder auch ganzer Gebiete oder deren Ergebnis. Manchmal stehen einer Umnutzung Hindernisse (z.B. alte Gebäude, Ruinen, Altlasten im Boden, etc.) im Weg, die während bzw. vor einer Umnutzung beseitigt werden müssen.

Oftmals sind mit der Umnutzung eines Gebäudes Instandsetzungs- und Umbaumassnahmen zur Nutzungsanpassung verbunden. Eingriffe in die Bausubstanz (Umbauten) sind dabei die Regel, um das Gebäude der neuen Nutzung anzupassen. Ökonomisch handelnde Bauherren versuchen, die angestrebte neue Nutzung mit möglichst geringem Aufwand zu realisieren (Minimax-Prinzip).

Manchmal bestehen Nutzungshindernisse durch Denkmalschutz-Auflagen. Diese können per Verwaltungsverfahren aufgehoben werden.

Die Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement erstellt für Sie detaillierte Umnutzungsstudien.

Der Gestaltungsplan ist Teil der Nutzungsplanung und damit wie der Zonenplan und das Baureglement eigentümerverbindlich. Der Gestaltungsplan verfeinert die Vorgaben des Zonenplanes mit zusätzlichen Aussagen über die Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung. Daher wird auch von „Sondernutzungsplänen“ gesprochen. Gestaltungspläne werden vom Gemeinderat erlassen und sind vom Regierungsrat zu genehmigen.

Ein Gestaltungsplan wird in der Regel vom Grundeigentümer erstellt. Der Gestaltungsplan bezweckt eine bessere Überbauung, Erschliessung und Gestaltung, als dies mit der Normalbauweise erreichbar ist. Gestaltungspläne gelten in Ergänzung zum Baureglement als Grundlage für das anschliessende Baubewilligungsverfahren. Mit Gestaltungsplänen sind namentlich die Anordnung und Gestaltung der Bauten und der Freiräume zu regeln. Ferner ist die Erschliessbarkeit des Gestaltungsplanareals nachzuweisen. In einem Richtprojekt wird zudem aufgezeigt, dass der Gestaltungsplan umsetzbar ist.

Der Überbauungsplan bezweckt die Sicherstellung der geordneten und haushälterischen baulichen Entwicklung und Überbaubarkeit in Ergänzung der Bauordnung sowie die Freihaltung von Verkehrs- und innerörtlichem Freiraum. Der Überbauungsplan regelt insbesondere die besondere Bauweise, die Erschliessung und die Parkierung sowie die Freiraumgestaltung.

Der Überbauungsplan regelt zusammengefasst das Raster der Überbauung und ergänzt die Vorschriften der Regelbauweise. Beim Überbauungsplan ist ein genügender Spielraum zu belassen. Regelungen, die ein bestimmtes Konzept verbindlich vorschreiben, sind in der Regel nicht zweckmässig.

Die Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement steht Ihnen für die Entwicklung von Gestaltungs- und Überbauungsplänen gerne zur Verfügung.

Die Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement entwickelt Bauprojekte. Dabei erarbeiten wir mit unserem Team rasch und effizient Entscheidungsgrundlagen. Wir führen dabei die Prozesse von der Erarbeitung der Standort- und Marktanalyse über die Definition des Projektes bis hin zu dessen Realisierung. Ziel ist es, ein Projekt von hoher Qualität, Marktfähigkeit und grosser Nutzerfreundlichkeit zu schaffen.

Die entwickelten Bauprojekte sollen sich im Unterhalt und Betrieb durch ihre Wirtschaftlich- und Nachhaltigkeit auszeichnen.

Anhand Ihrer Bedürfnisse und Absichten sowie unter Rücksichtnahme externer Rahmenbedingungen wie Marktgegebenheiten oder rechtlichen Vorgaben legen wir ein zielorientiertes Vorgehen fest.

Von der Idee über die Projektvision bis zur gebauten Realität – wir begleiten Sie vom ersten Moment an mit bedarfsgerechten Lösungen und umfassenden Beratungsleistungen.