Tiefe Hypothekarzinsen – Einfluss auf die Renditeliegenschaften
Mittlerweile ist jedem Akteur im Immobilienmarkt bekannt, dass wir uns in einer Phase von rekordtiefen Hypothekarzinsen befinden. Unbestritten hat dies einen Einfluss auf den Marktwert von Renditeliegenschaften. Wie aus der Bezeichnung Renditeliegenschaften hervorgeht, handelt es sich dabei um eine Kategorie von Immobilien, welche mit dem Zweck erworben werden, auf dem investierten Kapital eine bestmögliche Rendite zu erzielen. In der Regel sind dies Mehrfamilienhäuser mit Wohn- und Mischnutzungen sowie teilweise auch Gewerbeobjekte.
Marktwert
Der Marktwert und der Verkehrswert sind bedeutungs- sowie auch zahlenmässig identisch. Ein Marktwert / Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis der typischen Käufergruppe am Bewertungsstichtag, unter normalen Umständen.
Eine bestmögliche Rendite steht immer auch in Abhängigkeit zu alternativen Anlagen (Obligationen, Aktien, etc.). In einer Tiefzinsphase liegt somit auch die bestmögliche Rendite tiefer, wie dies in einer Hochzinsphase der Fall ist. Dies gilt in der Regel für sämtliche Anlageklassen, welche in einem vergleichbaren Risiko-Ertrags-Verhältnis stehen.
Risiko-Ertrags-Verhältnis
Das Risiko-Ertrags-Verhältnis ist ein Begriff aus der Portfoliotheorie und beschreibt den Zielkonflikt, vor dem ein Kapitalmarktteilnehmer steht, wenn er Kapital in eine Anlage investiert. Der Zielkonflikt besteht für den Investor zwischen dem Risiko, das er bereit ist mit seiner Investition einzugehen, und dem Ertrag, den er erwartet. Generell ist steigender erwarteter Ertrag mit steigendem Risiko verbunden.
Hypothekarzinsen stehen in Abhängigkeit zu Leitzinsen
Die Ausgestaltung und Entwicklung der Hypothekarzinsen steht in starker Abhängigkeit zur Leitzinsentwicklung der entsprechenden Noten- wie auch Nationalbanken.
Nicht in der obigen Abbildung enthalten ist die amerikanische Notenbank (Fed), da deren direkter Einfluss auf die Schweizer Hypothekarzinsen deutlich geringer ist. Die Schweizerische Nationalbank (SNP) orientiert sich vorwiegend an der Zinsgestaltung und Zinsentwicklung der europäischen Zentralbank (EZB).
Doch was für einen Einfluss hat nun diese Tiefzinsphase auf den Marktwert von Renditeliegenschaften? Um diesen Einfluss genauer aufzuzeigen, dient das folgende Beispiel:
Aus dem vorgenannten Beispiel geht klar hervor, dass eine Veränderung der Zinsen einen Einfluss auf die Verzinsung des Fremd- wie auch des Eigenkapital hat. Diese höheren Zinsen führen dazu, dass der kapitalisierte Wert aus den Mieterträgen (der Ertragswert), tiefer ausfällt. Diese Wertkorrektur mag auch eine allfällige Mietzinsanpassung, aufgrund eines steigenden Referenzzinssatzes, nicht zu egalisieren.
Zusammenfassend kann nun festgestellt werden:
Der Einfluss der Hypothekarzinsen auf den Marktwert einer Immobilie ist enorm. Sinkende Hypothekarzinsen führen zu einem Anstieg des Markwertes, steigende Hypothekarzinsen bewirken eine Senkung des Marktwertes. Dies lässt sich auch bereits auf der Stufe der Brutto- und noch präziser im Bereich der Nettorendite abbilden. In Tiefzinsphasen sind diese Renditekennzahlen in der Regel tief(er).
Unser Experte:
Christian G. Brunner
EMBA General management
MAS real estate valuation
MAS real estate management
